土地持分問題超複雜看不懂？持分土地使用權限制多如牛毛好痛苦？本文帶你快問快答 9 大土地持分問題，從基本概念到、實務買賣繼承解釋、糾紛處理的方式等，幫助正在為土地持分問題頭痛的你，更好地理解和管理土地持分相關問題。
土地持分是指一塊土地的所有權由兩人或以上共同擁有，每位持有人擁有特定比例的權利，持分土地的所有權人，則擁有「持分土地使用權」，這種權利可以根據持分人所占的份額而有所不同，例如兩人共同擁有一塊土地時，每人擁有 1/2 的權利，三人則各擁有 1/3（以此類推）。
持分土地 2 大類型
即使擁有持分土地使用權，但會依據土地持分類型，決定是否能自行處理土地的關鍵因素，主要分為兩種形式：公同共有、分別共有
公同共有
在公同共有的情況下，所有共有人共同享有整塊土地的所有權，任何交易或處置都需要所有共有人的一致同意，如果其中一位持有人不同意，則無法進行交易。
分別共有
分別共有土地，則允許每位持有人，對自己所持有的部分自由處分，這意味著他們可以獨立進行買賣或其他操作，不需要其他共有人同意，這種形式通常在繼承或共同購買土地時出現。
土地持分問題 1 持分土地使用權限制？
持分土地使用權依據不同的持分類型，有不同的限制，常見的限制有：
1. 更改時需要共有人同意的必要性
在公同共有的情況下，任何對土地的轉售或抵押行為，都需要所有共有人的一致同意，如果有任何一位共有人不同意，則無法進行交易或貸款，這使得持分土地的流通性相對較低，尤其在共有人數較多的情況下。
2. 共有人有優先購買權
在持分土地的交易中，其他共有人通常享有優先購買權，當某位共有人想要出售其持分時，其他共有人有權以相同價格優先購買該持分，雖然保障了共有人之間的利益，但也可能限制了持分人的交易靈活性。
3. 使用範圍的限制
持分土地使用權並不等同於對整個土地的使用權。
在未經其他共有人同意的情況下，任何一位共有人不得擅自進行超出其持分比例的使用，例如建築或經營活動，如果某位共有人未經許可，擅自使用超過其持分比例的土地使用權，可能會引發侵占糾紛。
4. 法院介入的可能性
若共有人之間無法達成一致的共識，仍希望進行土地分割或交易時，可以向法院申請強制執行，根據法律規定，只要同意出售的共有人，合計持有超過一半的持分土地使用權，就可以進行土地買賣，不必考慮其他共有人是否同意。
5. 多人持有土地時貸款困難
由於持分土地涉及多位所有者，銀行在審核貸款申請時通常會更加謹慎，因此，持分土地的貸款申請成功率極低。
土地持分問題 2 共同持有如何買賣？
共同持有的土地在買賣上需要遵循特定法律與步驟，主要有五大步驟：
1. 詢問共有人意願
在進行任何買賣之前，必須首先通知其他共有人，詢問他們是否有意願購買該土地的持分。根據《土地法》第 34 條之 1，其他共有人擁有優先購買權。
2. 確認持分權利
如果出售的共有人持有的權利合計超過一半，則可以進行土地的公同共有買賣。如果某位共有人持有的部分超過三分之二，則該共有人可以不經其他共有人同意進行交易。
3. 準備必要文件
如土地權狀正本、雙方身份證明、戶籍謄本、自然人憑證、印鑑章、不動產登記用途印鑑證明等。
4. 委託專業機構
可以考慮委託專業顧問機構協助進行買賣事宜，包括提出出售意願、評估價格、簽署合約等步驟，如鼎浚國際理財顧問，在處理土地持分問題上，擁有豐富經驗。
5. 成交與撥款
當找到合適的買家並達成協議後，完成交易並撥款給出售方。
土地持分問題 3 被佔用如何處理？
- 確認佔用情況：了解佔用者身份及佔用範圍，這會影響後續行動。
- 收集證據：蒐集土地所有權狀、佔用情況的照片、目擊者證詞等，以支持未來的法律行動。
- 發送存證信函：向佔用者發送信函，要求其限期返還土地，這可作為未來訴訟的證據。
- 提起民事訴訟：若佔用者拒絕返還，可以向法院提起訴訟，要求返還土地或拆除非法建築。
- 法院審理與判決：法院將審理案件並作出判決，若勝訴可要求強制執行。
- 考慮分管契約：若共有人能達成共識，可擬定不動產的分管契約，以避免未來糾紛。
土地持分問題 4 比例可以調整嗎？
持分土地的共有人，可以透過協商或法律途徑進行比例調整，可以透過以下三種方式調整：
協議調整
所有共有人可通過協商達成一致，重新劃分持分比例，這通常是最便捷的方法。
法院裁定
若共有人之間無法達成共識，可以向法院申請裁定，強制調整持分比例。這可能涉及土地的分割或重新評估每位共有人對土地的貢獻。
買賣持分
共有人可以選擇出售其持分給其他共有人，從而間接調整各自的持分比例。根據《土地法》第 34 條之 1，若共有人合計持有的比例超過半數，即可進行買賣。
土地持分問題 5 如何繼承？
依據民法有「公同共有繼承」、「分別共同繼承」、「分割協議繼承」三種主要方式，鼎浚國際理財在多年的豐富土地處理經驗下，推薦客戶採取「分別共同繼承」方式，可以將土地劃分為明確的持分比例後，就可以獨立處理自己的持分。
若您在繼承土地過程時有任何問題，均可以免費諮詢鼎浚做評估土地持分問題，提供您最專業的建議。
土地持分問題 6 有糾紛怎麼辦？
當持分土地出現糾紛時，可以透過協商、調解等民法方式處理，若仍然無效任一共有人可向法院提起共有物分割訴訟。
根據《民法》，法院將依據雙方的主張和實際情況進行裁決，可能的分割方式包括原物分配或變賣土地後平分收益，若走到調解或訴訟這階段，建議諮詢如鼎浚國際理財的專業機構，可以更策略性的協助您保護自身權益。
土地持分問題 7 可以辦貸款嗎？
理論上持分土地可以辦理貸款，但條件限制較多，銀行通常要求「所有持分人」同意貸款，並會根據申請者的信用狀況和財力證明進行審核，因此過程相對嚴格且時間較長，貸款額度通常依據土地的價值計算，銀行利率一般在 4% 至 6% 之間，且實務上通過機率較低。
相比之下，民間貸款機構對持分土地貸款的條件更為寬鬆，只要年滿 18 歲並擁有土地，便可申請，無需其他持分人的同意，且不會受到個人信用狀況的影響，然而，民間貸款的利率通常較高，月利率在 1% 至 2.5% 之間，還要小心有高利貸的情形。