私人設定（俗稱私設）指的是房屋或不動產在銀行以外的單位，如私人金主、民間貸款公司、親友等，進行抵押設定，以確保貸款或債權的安全。然而，房屋一旦被私人設定，便會影響未來的買賣、貸款申請、繼承甚至財務安全。
如果您的房屋已經被私人設定，或考慮將私人貸款轉貸至銀行，請務必閱讀本文，教您如何成功解除私人設定以及私設轉銀行的技巧！
1. 民間貸款需求
最常見的私人設定情況是屋主透過民間貸款獲得資金。由於銀行貸款審核嚴格，許多資金需求者會選擇民間貸款公司或私人金主，並將房屋設定為抵押品，以獲得較高額度的貸款。根據鼎浚國際理財的分析，民間貸款的設定方式相對彈性，但利率通常較高，且債權人可直接對房屋產生影響。
2. 親友間的借貸擔保
另一種私人設定的常見情境是親友借貸擔保。在家人或親友間借貸時，為了保障貸款人的權益，借款人會將名下的房屋進行私人設定。例如，父母借款給子女購屋，為確保資金安全，可能會在地政機關登記一筆私人設定，防止房屋被抵押或轉讓。
3. 企業資金周轉
企業主經常會利用名下房產作為短期資金週轉工具。例如，當企業與供應商進行大筆交易時，可能會透過房屋進行私人設定，作為信用擔保。這種模式在建築業、貿易業較為常見，能提高企業的流動資金運作效率，但若資金調度不當，可能導致房屋被債權人收回。
4. 遺產繼承與財產規劃
在遺產規劃中，部分長輩會將房屋進行私人設定，確保未來財產分配符合預期。例如，父母將房產預告登記給子女，限制子女在一定時間內不得出售或抵押房產，確保家族財產傳承。然而，若無妥善規劃，未來可能導致產權爭議。
5. 夫妻婚姻財產登記
部分夫妻在購房時，可能會選擇單方登記，並透過私人設定方式讓配偶擁有房屋的部分權益。例如，丈夫全款購屋，但為了保障妻子的財產權，會登記一筆私人設定，使得房屋即便是單方名義，也需經妻子同意才能進行處分。
如果您的房屋有私人設定，建議及早規劃解除或轉銀行貸款，歡迎聯繫鼎浚國際理財，協助您評估轉貸方案，提高成功率！
房屋私人設定後有什麼影響？
當房屋被設定為私人設定後，所有權人可能會面臨一系列財務、法律和資產流動性的問題。這些影響不僅會影響個人的財務規劃，也可能影響未來的貸款、買賣和繼承程序。因此，在進行私人設定前，了解其潛在風險是非常重要的。
1. 影響房屋買賣與過戶
一旦房屋被私人設定，意即所有權人無法自由處分房產，許多買家和銀行都會認為私人設定的房產風險較高，導致成交難度上升。因此被私設的不動產若想出售，買方通常會要求解除私人設定後才會願意購買。
2. 限制貸款與二胎房貸
銀行對於有私人設定的房屋不易核貸，因為銀行會認為該房產可能涉及第三方利益，或已被其他債權人優先抵押。例如，當您希望私人設定貸款轉銀行時，銀行可能會要求先行解除私人設定，否則貸款申請將被拒絕。這點在台南地政局的資訊中也有提到，私人設定對於不動產交易有直接影響。
3. 可能面臨法律糾紛與強制執行
若私人設定是基於債務擔保，而債務人未能履行還款義務，債權人可能會申請法院拍賣該房屋，或透過法律手段要求還款。不少民間貸款公司在借款時要求屋主進行私人設定，但如果借款人無法如期還款，房屋可能會遭到強制拍賣，導致房產被低價處分。
4. 影響財務自由與信用評級
擁有私人設定的房屋，在銀行眼中屬於「已被占用資產」，即使屋主信用良好，也可能影響個人財務彈性與信用評分。例如，在申請其他貸款（如信用貸款、車貸）時，銀行會認為該房產無法作為可靠的抵押物，進而影響貸款條件。
5. 影響繼承與家庭財務規劃
如果一個房產涉及私人設定，將來在遺產繼承時，繼承人可能需要先解決私人設定的問題，才能正式取得產權，鼎浚便曾諮詢過因為私人設定導致房產繼承發生爭議的案例，最後甚至需要透過法院訴訟來解決。
想要避免以上問題？可諮詢鼎浚國際理財，幫您評估是否可以透過轉貸方式解除私人設定！
怎麼解除房屋私人設定？
當發現房屋已經被私人設定，或者因財務需求希望將私人設定貸款轉銀行，解除私人設定就成為關鍵步驟。根據地政事務所的資料，解除私人設定的方式通常涉及還款、協商、法律途徑等，不同情況有不同的處理方法。
1. 確認私人設定的登記資訊
解除私人設定的第一步是查詢房屋的謄本，了解設定的具體內容，包括：
- 設定人（債權人）：是民間金主、親友還是企業？
- 設定金額：是否與借款金額一致？
- 登記時間與權利範圍：設定時間、是否為預告登記、是否包含強制執行條款？
可透過以下方式查詢：
- 親自前往地政事務所：攜帶身分證、房屋謄本，向地政機關申請不動產登記簿謄本。
- 線上查詢（內政部不動產資訊平台）：部分地區可透過內政部地政司查詢房屋登記資訊。
2. 與債權人協商提前還款
如果私人設定是因借貸導致，最直接的方法是提前還款，並要求債權人提供塗銷同意書，再前往地政事務所辦理解除登記。
步驟流程
- 確認還款金額，確保包含所有利息與違約金。
- 向債權人索取「塗銷同意書」與「借據清償證明」。
- 攜帶身分證、地籍謄本、印鑑證明至地政機關申請解除登記。
3. 透過轉貸方式解除私人設定
如果無法立即還清私人貸款，可以考慮轉貸至銀行，以較低利率貸款來償還私人借款。這種方式可以降低資金壓力，並解除房屋上的私人設定。
適合轉貸的情境
- 目前私人貸款利率過高（如超過 10%）。
- 已還款一部分，負債比降低，可轉銀行貸款。
- 借款人的財務狀況改善，具備銀行貸款資格。
轉貸流程
- 找銀行或貸款顧問評估貸款條件（如房貸成數、信用紀錄）。
- 確認銀行核貸金額與條件，確保能完全清償私人貸款。
- 立即清償私人貸款，並取得塗銷同意書。
- 前往地政機關辦理解除私人設定。
- 房屋解除私設後再向銀行申請貸款
私人設定貸款轉銀行 FAQ
- 降低貸款利率
私人貸款通常屬於民間借貸，利率動輒超過 10%-20%，而銀行貸款的房貸利率目前約1.5%-2.5%，轉貸後能大幅降低利息支出。
*例如：李先生原本向私人金主借貸 300 萬元，利率為 18%，每月利息負擔高達 4.5 萬元。轉貸銀行後，利率降至 2%，每月利息僅 5,000 元，年省近 50 萬元。s
- 提高房屋可交易性
房屋有私人設定時，買方與銀行都可能不願意承接該房產。透過銀行轉貸並解除私人設定，未來如果想賣房或繼續貸款，就不會受到限制。 - 避免民間借貸風險
私人貸款市場風險較高，可能面臨超額利息、違法催收、房屋遭法拍等問題，透過轉貸銀行可將債務納入合法體系，保障自身權益。
1️⃣ 銀行不願受理私人設定房屋
銀行普遍對私人設定持保留態度，因為這類房屋已經有其他債權人，即使申請人信用良好，銀行仍可能拒絕核貸。
2️⃣ 銀行審查條件嚴格
即使銀行願意受理，仍需符合收入證明、信用評分、房屋估值等條件。例如，申請人若有信用瑕疵、收入不穩定，銀行可能降低貸款成數或直接拒貸。
3️⃣ 民間貸款人不願解除設定
部分私人貸款的債權人可能不願意輕易讓步，除非確定銀行資金已經到位，否則可能拖延或索取額外手續費。
💡 許多銀行對於私人設定的房屋貸款持保留態度，建議尋求專業人士的建議，先篩選適合的銀行、評估轉貸方案，才能提高私設轉銀行的成功率。
💡 若個人條件不足，可考慮增加聯徵良好的共同借款人（如配偶、親友），或提供額外不動產作為擔保，提高銀行核貸機率。
通常需要 2-4 週，視銀行審核速度、債權人解除設定的效率而定。如果過程順利，最快 1-2 週內可完成。
答案是：不一定！
銀行對私人設定房屋的貸款審核通常比較嚴格，因為私人設定代表房屋可能已涉及第三方債權，銀行需要確保貸款的風險可控。因此，是否能成功轉貸至銀行，取決於多項因素，包括：借款人的財務條件、房屋的價值與貸款成數、原本私人設定的解除狀況等等。如果遇到有人跟你說私設轉銀行保證過件、強力過件，便要小心可能是在呼攏你！