已經用房子申請過貸款，可以再次抵押嗎？常聽別人說的二胎房貸是什麼？貸款利率很高嗎？
本篇文章鼎浚小編幫各位讀者整理關於二胎房貸申請的眉眉角角，包含優缺點分析、房屋二胎條件、申請流程及常見問題整理！繼續看下去！
二胎房貸基本介紹
二胎房貸，顧名思義便是在既有的房貸下，以原抵押物再申請第二輪的貸款，又稱為二順位貸款或房屋二胎。
二胎房貸和購屋貸款（一胎房貸）的主要差異點如下：
- 購屋貸款也是一胎房貸，買房子的人向金融金購（銀行、信用合作社）申請用於購買房屋，是房屋貸款中最常見的一種。
貸款利率相對較低，預售屋的貸款成數最高可達房屋價值的 7-8 成，中古屋的話則最高 6 成左右。
- 二胎房貸是指借款人已有一筆房屋貸款（一胎房貸），在未償還完畢的情況下，再次以同一房屋作為抵押，向新的銀行、融資公司、民間借貸申請的貸款。
二胎房貸的貸款成數一般為房屋價值扣除一胎房貸剩餘金額後的餘額，貸款利率相對較高。
申請前必知！房屋二胎條件
1. 年齡限制
- 銀行：20~64 歲；民間：18~70 歲
依據民法第 §83 最新修法，年滿 18 歲即是法律意義上的成人，可以辦理各式貸款，但銀行在實務層面上， 還是會要求申請人要年滿 20 歲或 24 歲，一方面是確保有經濟能力，另一方面則是希望申請人深思熟慮後再做決定。
銀行大多以 65 歲法定退休年齡作為臨界值，民間管道的話則會視各家業者而放寬限制。
2. 銀行往來信用紀錄正常
有些銀行的貸款申請網頁上會註明：申請人房屋二胎條件必須與銀行往來信用紀錄正常，具體來說什麼是往來信用紀錄正常？鼎浚建議想跟銀行申請二胎房貸，最好要具備以下幾點：
- 信用評分 600 分以上
- 未曾使用過信用卡循環利息
- 無欠款遲繳記錄
- 有存款在二胎房貸的申請銀行
3. 還款能力良好
銀行看貸款申請人的還款能力比較嚴格，不僅要有工作以證明具備還款能力，還要有薪轉證明，如果是兼職、SOHO 族、小吃攤等就會比較難通過銀行的二胎房貸申請，融資公司或是民間借款對還款能力的認定便較寬鬆。
4. 名下有房屋
無論是金融機構還是其他貸款管道，一定名下要有房產才能辦房屋二胎貸款，如果房子是和別人持分，便會影響銀行二胎房貸的過件率，甚至直接被婉拒。
二胎房貸利率比一比
二胎房貸對銀行來說因為抵押權在第二順位，承作風險相對較高，因此並不是多數銀行的主要貸款項目，鼎浚小編整理 2024 年 3 月九間銀行的二胎房貸利率表格，借錢也要貨比三家不吃虧，如果想要比較更多管道可以聯繫我們！
| 銀行 | 二胎房貸額度 | 二胎房貸利率 | 還款年限最長 |
| ① 國泰世華-連結 | 20萬~150 萬 | 3.32%起 | 10 年 |
| ② 玉山銀行-連結 | 50 萬起 | 2.95%起 | 15 年 |
| ③ 王道銀行-連結 | 最高 500 萬 | 5.18%起 | 15 年 |
| ④ 台新銀行-連結 | 50萬~300 萬 | 3.33% 起 | 7 年 |
| ⑤ 永豐銀行-連結 | 50 萬 | 5.53% 機動 | 7 年 |
| ⑥ 遠東商銀-連結 | 25 萬起 | 3.00% 起 | 7 年 |
| ⑦ 凱基銀行-連結 | 50 萬起 | 3.74% 起 | 10 年 |
| ⑧ 兆豐銀行-連結 | 未公告 | 3.253% 起 | 10 年 |
| ⑨ 陽信銀行-連結 | 擔保品價值 95% | 2.14%~3.89%起 | 20 年 |
影響二胎房貸利率的原因
以國泰世華的房貸產品舉例，增貸、轉貸、二胎房貸的利率有明顯的不同，如下表。因此會建議申請人優先考慮跟原銀行增貸，或是跟新銀行辦轉增貸，若是資金仍不足再考慮二胎房貸。
| 方案 | 貸款利率 | 最高額度 | 貸款期限最長 |
| 一般購屋貸款 | 2.19% 起 | 貸款成數最高 8 成 | 30 年 |
| 房屋轉貸 | 2.19% 起 | 貸款成數最高 8 成 | 20 年 |
| 房屋增貸 | 2.19% 起 | 貸款成數最高 8 成 | 20 年 |
| 二順位房貸 | 3.32% 起 | 150 萬 | 10 年 |
*資料來源：國泰世華銀行官網
相比於購屋貸款（一胎房貸），銀行二胎房貸利率通常會比較高，主要原因除了是二順位抵押權的關係外，也跟申請人的房屋二胎條件通常比較不好有關。
轉貸、增貸、二胎房貸的差別
房屋轉貸
- 將原有的房貸轉移到另一家銀行
- 適用情況：有較大筆的資金需求、想轉到其他銀行享受更優惠的利率或服務
- 相關手續費項目較多、費用也較高
房屋增貸
- 在原有的房貸基礎上，向原銀行申請額外的貸款
- 適用情況：房貸餘額較少
- 各家銀行方案不同，約 5,000~20,000 元
二順位房貸
- 在原有的房貸基礎上，向另一家銀行或融資公司申請額外的貸款
- 適用情況：房貸餘額較少、有資金需求
- 銀行收取相關手續費約是貸款金額 1%
二胎房貸缺點、優點比較
二胎房貸優點
- 貸款額度高：二胎房貸的最高貸款額度可達房屋鑑價價值的 6 成，因此可以滿足大額資金需求。
- 手續費較低：二胎房貸的手續費通常比轉貸或增貸的手續費更低。
- 申貸條件較寬鬆：二胎房貸的申貸條件通常比轉貸或增貸的申貸條件更寬鬆，即使信用評分不佳也有機會申請成功。
二胎房貸缺點
- 利率較高：二胎房貸屬於第二順位抵押，因此貸款風險較高，銀行或融資公司會收取更高的利率，二胎房貸的利率通常比原房貸利率高出 2%~3%，甚至更高。
- 還款壓力大：二胎房貸需要在原房貸的基礎上進行還款，因此還款壓力較大。如果借款人收入不穩定，或有其他債務負擔，可能會面臨還款困難的風險。
- 銀行承作意願低：二胎房貸屬於第二順位抵押，如果借款人無法按時還款，房屋可能會被法拍。在法拍過程中，二胎房貸的債權人將在原房貸債權人之後獲得清償，因此二胎房貸的債權人可能會面臨無法收回貸款的風險。
如何避免二胎房貸缺點？
- 想要降低二胎貸款利率？需要提高個人信用評分、與銀行保持良好往來關係。
- 還款壓力大無法避免，只能選擇還款期限長的二胎房貸方案，或是增加每月收入。
- 除了比較銀行方案外，也可以找融資公司或是民間借貸諮詢，了解哪一個管道的二胎房貸過件機率較高，避免因被婉拒貸款，白白造成信用分數受損。
二胎房貸流程&常見QA
二胎房貸流程可以分為申請、審核、對保、設定、撥款等步驟，鼎浚小編整理 5 個申請二胎房貸流程中常見問題，如果有更多疑問也歡迎聯繫我們！
1. 二胎房貸跟誰申請？
除了上表提到各大銀行的二順位房貸外，像是中租這類融資公司、民間借貸、代書貸款等都有承作二胎房貸，不同的貸款條件有各自合適的貸款管道，建議開始申請二胎房貸流程之前，比較參考不同貸款方案的差異！
2. 銀行的二胎房貸流程如何審核？
銀行有較嚴格的二胎房貸流程，主要會審查借款人信用、房屋可貸金額及還款來源等項目，除此之外也會看房子是否：
- 非地上權住宅
- 有保存登記
- 未做私人設定
- 未被限制登記
3. 二胎房貸對保流程如何進行？
二胎房貸流程審核通過的話就會進入對保，對保流程通常採線上方式進行，銀行專員會與你確認貸款金額、還款年限、利率計算方式、還款方式、是否有提前清償違約金等，整個過程約 2 小時。
4. 房屋抵押權設定要準備什麼？
準備土地登記申請書、抵押權設定契約書、土地建物所有權狀正本、身分證影本等文件，銀行會代為向地政事務所辦理房屋抵押權設定。
5. 二胎房貸流程多久？
銀行因為審查作業較繁複、嚴格，如果借款人跟銀行只是普通往來關係，常見案例二胎房貸流程會需要兩周的時間，而民間或融資公司便是主打便利快速，故一周內都可以完成申請到撥款整個流程。
二胎房貸適合有資金需求，但無法通過轉貸、增貸申請貸款，或是希望利用房屋價值獲取資金的人，無論您是因信用評分不佳或打算透過二胎房貸讓房屋增值，歡迎聯繫鼎浚！