房屋抵押貸款是將房屋抵押給借款機構的一種貸款方式，今天我們繼續瞭解在房屋抵押貸款申請流程中，很常聽到的房屋設定、私人設定是什麼，以及詳細的查詢步驟、解除設定的方法吧！
什麼是房屋設定？
房屋設定簡單來說，便是當我們用不動產跟銀行借錢時，需要將房子的抵押權交給銀行，所有權還是在你名下，你還是屋主可以繼續使用，但房屋設定後便無法任意轉賣或是過戶給其他人，必須要清償貸款並做房屋設定塗銷後才可以。
更多關於房屋設定的兩種抵押權差異，可以觀看以下影片，或是加入鼎浚 LINE 官方帳號諮詢更多房屋抵押貸款的相關問題。
什麼是私人設定？
有些信用條件瑕疵嚴重、負債比較高的借款人，會選擇透過像是當鋪、融資公司、民間金主等「民間管道」辦理房屋抵押貸款，因此私人設定簡單來說，便是我們跟非銀行金融機構以不動產借款時，需要將不動產做設定抵押。
銀行、私人設定抵押差異
- 作業時間不同：
地政事務所在辦理金融機構和民間貸款的房屋設定申請時，因為審核文件不同，因此作業時間會有所差異。一般來說，金融機構設定的作業時間為 4 小時，若為私人設定則須 2 個工作天。 - 應附文件不同：私人設定要多準備
◾義務人印鑑證明
◾權利人身分證影本、戶口名簿影本或戶籍謄本正本擇一 1 份
房屋設定流程 2 步驟
第一步 |
- 地點：準備申辦貸款的銀行金融機構
- 執行項目：填寫抵押權房屋設定契約書
- 準備文件：
- 土地登記申請書
- 抵押權設定契約書
第二步 |
- 地點：地政事務所
- 執行項目：辦理抵押權房屋設定及繳納登記費、書狀費
- 準備文件：
- 土地登記申請書
- 抵押權設定契約書正、副本各１份
- 土地、建物所有權狀正本
- 義務人身分證影本、戶口名簿影本或戶籍謄本正本擇一 1 份
- 申請人（或代理人）身分證正本、印章
房屋設定流程注意事項
- 房屋設定建議由地政士為代理人處理
- 非地政士代理案件同 1 年於同一登記機關申請超過 2 件，或曾於同一登記機關申請超過 5 件者，不予受理
- 若委託房屋設定的代理人不是地政士（代書）從業人員，除上述文件以外，需在土地登記申請書的備註欄做這 2 件事：
- 委託人簽章並切結：本人未給付報酬予代理人，如有虛偽不實，願負法律責任
- 代理人簽章並切結：本人並非以代理申請土地登記為業，且未收取報酬，如有虛偽不實，願負法律責任
- 無論是金融機構或是民間私人的房屋設定，都需要在訂定抵押權設定契約 1 個月內，至地政事務所申請登記，如果超過 1 個月才登記，便須繳納登記費 1 倍的罰鍰，以納至 20 倍為限。
《延伸閱讀》土地法第 73 條
《延伸閱讀》內政部 102 年 12 月 27 日內授中辦地字 1026652564 號函規定
如何查詢房子有沒有被設定？
內政部自 2016 年推出地籍異動即時通後，房屋所有人可以更快速的瞭解自己名下房子有沒有被做設定，想要查詢房子有沒有被設定可以用兩種方法：
- 攜帶身分證、印章並提出地段、地號至全國任一地政事務所申請不動產之地籍謄本，即可得知現所有權人及是否有被抵押權設定。
- 申請地籍異動即時通，凡是名下已登記的不動產，在地政事務所有收件或是異動完成的紀錄時，屋主都會收到手機簡訊或電子郵件通知。
為什麼要做房屋設定查詢？
房屋設定不一定要本人辦理，因此會時常耳聞不動產遭偽冒移轉或抵押貸款的社會案件，進而衍伸一連串問題，我們舉一個最高法院民事判決的姊弟案例做說明。
無法自由處置房子
房子被設定後，小明就無法再自由處置房子，包括出售、抵押、贈與等。如果小明想賣房，買方會要求小明先辦理抵押權塗銷，才能完成交易。
債權人可以查封房子
如果抵押人（小美）沒有按時償還貸款，債權人（銀行）可以向法院申請查封房子。一旦房子被查封，小明就無法使用房子，也無法再自由處置房子。
債權人可以拍賣房子
如果抵押人（小美）仍然沒有按時償還貸款，債權人（銀行）可以向法院申請拍賣房子。一旦房子被拍賣，小明就有可能失去房子。
不動產詐騙是近年來相當常聽到的社會新聞，房屋、土地的價值高，對被害人的資產影響甚鉅，如果想要瞭解更多可以閱讀這篇新聞報導。
房屋所有人應提高警惕，妥善保管房屋權狀和印章，並定期查詢房屋設定狀況，避免房屋被擅自設定抵押，造成不必要的損失。
什麼是房屋設定塗銷？
房屋設定塗銷是指房屋原先設定的抵押權，因為債務已經清償完畢、或是債權人放棄抵押權等原因，導致抵押權消滅，因此向地政事務所辦理抵押權塗銷登記的行為。
辦理房屋設定塗銷的條件
辦理房屋設定塗銷的條件是抵押權已消滅。如果抵押權尚未消滅，則不能辦理塗銷登記。
辦理房屋設定塗銷需要的文件
- 登記申請書（連結）
- 登記清冊
- 抵押權塗銷同意或債務清償或權利拋棄證明書
- 他項權利證明書
- 申請人身分證明文件（身分證影本、戶口名簿影本或戶籍謄本）
- 義務人身分證明文件及印鑑證明
備齊上述 6 項文件至地政事務所辦理，工作人員會審核房屋設定塗銷的相關資料，申請房屋設定塗銷的審查通過後，代表原先的抵押權消失，可以自由賣房、贈送房子、或是再次辦理房屋抵押設定。
網路熱門 4 房屋設定常見問答
Q1. 辦理房屋設定需要繳納額外費用？
沒錯，需要繳納登記費、書狀費給地政事務所。
- 登記費：需支付房屋設定所擔保的債權總金額千分之一，舉例來說，若設定的債權總金額是 500 萬，則申請人應繳納 5,000 元才能成功完成房屋設定流程。
- 書狀費：看你需要幾張證明書，每張 80 元。
Q2. 辦理房屋設定塗銷也需要繳費用？
本人辦理抵押權塗銷登記，不須繳納額外的登記規費，但若是請地政士（代書）代理申請便會有額外的服務費用。
Q3. 房屋設定的抵押權設定契約書怎麼填？
可以參考新北市政府地政局製作的契約書參考範例、契約書填寫說明。節錄注意事項如下：
- 以毛筆、黑色、藍色墨汁鋼筆、原子筆或電腦打字正楷填寫。
- 字體需端正，不得潦草，如有增、刪文字時，應在增、刪處由訂立契約人蓋章，不得使用修正液（帶）。
- 關於「限定擔保債權金額」及「擔保債權總金額」欄之金額數目字，應依公文書橫式書寫數字使用原則填寫，如 6 億 3944 萬 2789 元。
- 如「土地標示」「建物標示」「申請登記以外之約定事項」及「訂立契約人」等欄有空白時，應將空白欄以斜線劃除或註明「以下空白」字樣。如有不敷使用時，可另附相同格式之清冊，並由訂立契約人在騎縫處蓋章。
Q4. 房子被私人設定可以貸款嗎？
私人設定代表是將房屋抵押貸款給民間管道，若是房子被私人設定便會較難跟銀行申請貸款，若你遇到這種情況，可以聯繫我們！鼎浚鑑價服務範圍遍及全台，最快一週撥款。