房屋抵押貸款完整指南｜可以借多少？非本人申請、詐騙預防整理！

本篇是房屋抵押貸款的完整指南，除了額度和利率上的討論之外，包含老房子抵押貸款的細節，房屋抵押貸款非本人能否貸款，以極預防房屋抵押貸款詐騙的方法。

什麼是房屋抵押貸款？

房屋貸款（房貸、購屋貸款）是為獲得房屋所有權而申請的貸款（錢都付給建商或前屋主）

房屋抵押貸款則是以房屋為抵押，依房屋現值（或增值部分）貸出資金來自由運用。

可參考下圖，台灣在 24年前屬低房價，高利率，房價平穩，幾無漲幅，因此可貸空間極度有限，利率也很高，拿房子貸款非常不划算。

台灣50年利率與房價走勢關係分析圖。資料來源：吉家網不動產。

但在西元 2000 年之後，台灣房價年年飆漲，利率年年探底，因此房屋抵押貸款變得有極大空間可操作，加讓利率探底的情況下，還款也相對很輕鬆。

再加上近年來投資管道遽增，除了傳統的股市、房市之外，更多新興的投資方式投報率也不低，例如加密貨幣、NFT、綠能等等，因此許多人都開始拿房子貸款並進行投資，試圖賺取更多利潤。

拿房子貸款可以借多少錢？

拿房子貸款能獲得多少資金額度？這其中因素不少！包含「房屋價值」、「還款能力」、「信用狀況」與「屋齡，借款人年齡」。

房屋價值

房屋抵押貸款並非要把之前的房貸還清才能進行，有增值部分即可辦理。

還款能力

一般人都誤以為房屋有多少價值就能貸出多少，但如果「還款能力」不足，額度還是會受到影響。

信用狀況

如果是找銀行辦理房屋抵押借款，個人信用也會影響房屋借款的額度。

目前台灣所有銀行辦理房屋抵押貸款時，都會調閱借款人在聯合徵信中心的信用資料。

屋齡，借款人年齡

屋齡和借款人年齡也是影響額度的因素，特別是銀行規範比較嚴格：

目前銀行常見「屋齡、屋主年齡、貸款期限」規範：

• 屋齡 加 貸款年限 小於 50 年
• 屋主年齡 加 貸款年限 小於 75 ~ 90 年

這是因為房屋抵押貸款的年限，遠比一般貸款的期限還要長，屋齡和屋主年齡都會增加銀行收款風險的關係。

房屋借款依照不同的種類、借貸單位會有不同的額度，可參考下列表格：

老房子能貸款嗎？

老屋定義與取得方式

一般政府行政部門、銀行均以 30 年為老屋認定基準，以 2023 年的資料來看，台北市老屋比率高達 72 %，新北市則為 48 %。

老屋是指屋齡超過 30年的房子。台灣老屋比例全國約 51 %，而取得老屋的4種方式是繼承、過戶／贈與、購買及法拍。

老房子很多，因此老房子抵押貸款非常常見，但規定也多，貸款不容易通過。

老房子抵押貸款管道與條件

老房子抵押貸款（房屋抵押借款）有三種管道，分別是銀行、融資公司、當鋪與民間貸款。

老屋貸款的利率會隨著屋齡增加而提高，老屋貸款的額度，也受到房屋使用年限、地點、鄰近設施與申貸人還款能力、信用條件等因素影響。

找銀行辦理老屋借款，被婉拒的機率很高，此時應轉向融資公司等機構辦理。

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老屋貸不過的原因

老屋貸款不過可能的原因包括：房屋沒有做保存登記、原保地／山坡地，房屋屬農舍／鐵皮屋／磚造／三合院等類型，或房屋位置偏僻、有向民間做私人借貸、負債比例太高及有民刑事紀錄等。

老房子抵押貸款注意事項與推薦方法

在這麼多的因素影響之下，老屋貸款沒那麼容易，很容易受到銀行婉拒，而必須轉向融資公司或民間機構代辦。一般人被銀行婉拒後，對融資公司、民間代辦往往不熟，情急之下更容易遭到貸款詐騙。

在不了解自家老屋的狀況等諸多因素，究竟要找哪間融資公司、還是轉往當鋪等民間機構？

建議先找鼎浚國際進行免費諮詢，鼎浚國際是台北合法貸款公司，政府登記在案合法經營，能精準的判斷您的房屋狀況、還款能力等因素，幫你找到最高額度和最低利率的老房子抵押貸款專案，省去誤打誤撞，被詐騙的風險。

40 年房子可以貸款多少？

房子越久，價值越低。特別是大樓、公寓類型的房子，與透天厝比起來差別更大。透天厝還有土地的部分占了很高的價值，但大樓、公寓則幾乎只能由屋齡來估算，土地因屬住戶共有持分，占的比率極小，本段 40 年的房子，以大樓公寓為主進行討論：

40 年房子貸款成數約為 5 成

老房子（公寓）貸款成數，如找銀行通常會落在 6 成左右，若屋齡高於 40 年，更可能落在 5 成左右。

影響公寓房貸成數的因素包括屋齡、地段、設施、耐用年限等，並沒有一個定值。而大樓房屋的價值，可由內政部房屋實價交易網進行查詢。

40 年房子貸款管道

• 銀行：利率最低，但審核條件最嚴苛，額度也少，年利率約 1.6% 到2.5%。
• 融資公司：條件較寬鬆，但利率較高，年利率約 7% 到 14%。
• 民間貸款：門檻最低，但利率最高，月息約 1%~3%。

找老屋貸款的順序依次為銀行、融資公司、民間當鋪、最後才是民間私人放貸。

其他注意事項

房子越老舊，規定越多，額度越少，利率也越高，拿房子貸款越不容易。

房產抵押貸款利率

房產抵押貸款利率，由低至高分別為向「銀行」、「融資公司」、「當鋪」、「民間代書」申請，鼎浚小編特別整理了 2024 年銀行和融資公司的最新房產抵押貸款的利率數據（當鋪和民間較為浮動且較高，另以加註方式說明）

房屋抵押貸款非本人 5 注意事項

房屋抵押貸款非本人可以嗎？答案是可以的。在法律上，房屋所有權人和房貸借款人並不需要是同一人！

屋主和借款人不同的常見情況

• 夫妻購房：如屋主登記老婆，老公擔任借款人的情況。
• 家長為子女購房：如子女登記為屋主，家長擔任借款人。
• 親人間的房屋交易：與前兩項相同意義，改為親屬間的關係。
• 注意事項：屋主須擔任貸款的保證人。

如果房屋是由多人共同持有，則屬於房屋共同持有抵押貸款，一般銀行較少承做，必須轉向融資公司或民間機構，若不熟或怕被詐騙，建議找鼎浚協助喔！

房屋抵押貸款申請條件

拿房子貸款非本人時，須遵守以下條件才可辦理：

• 借款人
  

  1. 年齡滿18歲以上，且為中華民國國民。

  2. 穩定工作收入

  3. 具財力證明，如：收入證明、扣繳憑單。

  4. 理想房貸借款人，年齡不能太高。

  5. 良好信用紀錄。

• 申請人名下有房產，且房產需要有貸款空間。

房屋抵押貸款屋主應準備資料

1. 房屋所有權人的身分證件及第二證件。房屋、土地權狀書。

2. 房屋所有權人的印鑑章與印章。

3. 存摺封面影本。

房屋貸款變更借款人

房屋貸款年限較長，因此借款人也會有異動的可能。在特定情况下，需要變更房屋貸款的借款人，例如：

• 房屋出售
• 夫妻離婚
• 原借款人過世

在上述這些情况下，只要符合特定條件，變更借款人是可行的。

房屋所有權人須擔任貸款保證人

一般房屋抵押貸款不一定要提供保證人，不過當房屋抵押貸款非本人時，銀行為了保障債權，會要求房屋所有權人（屋主）當作保證人，免得借款者付不出貸款。

房屋抵押貸款詐騙：常見的詐騙手法

假冒銀行或金融機構人員

網路上找到的房貸專員，常有機會遇到假冒銀行或貸款公司名號而行詐騙之實的不良人士，對方會提供看起來是真的銀行或貸款公司代辦專員的資訊， 如果輕易的就完全相信，不反向求證，很容易落入詐騙陷阱。

極低利率超高額度

大多數借款人對自己的房屋價值，自身還款能力都已有初步的了解，但常常在不實廣告，貪心驅使，例如超低率跟超高額度的慫恿下，踏出了被詐騙的第一步。

魔鬼合約超收費用

一般人在簽訂合約的時候都不會逐條審視，但是像房屋抵押貸款這種鉅額貸款專案，建議還是要足條審閱。

如果在文字閱讀上有困難建議，可以請貸款專員逐條進行說明，並針對會收取費用的部分進行詳細解釋。

不少看似合法的借貸合約，在條文裡卻淺藏著過多不該收取的費用；在合約簽署之後，雙方仍須附履行之責。這種合法簽署超收費用的合約，一般法律上來說還是有效力，對借款人來說會比較吃虧。 

線上對保詐騙

有別於一般信用貸款，房屋抵押貸款的額度較高，所需簽署的文件也較多，銀行都會以實體面對面對保為主，沒辦法只通過電話對保。

如果你遇到的房屋借款辦理機構，在對保時採取線上或電話對保就準備要簽約，這非常有可能是線上貸款詐騙，此時要非常謹慎。

建立預防房屋抵押貸款詐騙意識

為了避免落入房屋抵押貸款詐騙的陷阱，應注意以下事項：

1. 不輕信網路借貸廣告，特別是只有 LINE 能聯繫，毫無店面可循的不明金融機構。
2. 申辦房屋抵押貸款前，應先向確認機構合法性，如以 Google 另外找到店家官網並進行聯繫。
3. 詳細閱讀合約內容，並在充分了解後再簽署，特別注意應附費用部分。
4. 不要將房屋抵押貸款的資金交付給任何人或機構。

確認金融機構資訊

可以透過 Google  反查銀行或該金融機構的官方網站、客服電話或臨櫃洽詢等方式，盡量與市話為主， 以確認對方是否為合法機構，以及貸款的利率、條件等資訊。 

勿僅輕信網路找來的貸款專員，一定要反向驗證，不要一昧相信專員所提供的所有資訊。這類型的詐騙都似真似假，所提供的資訊有部分是真實的，也有部分是虛假的。

此時只要自己從其他管道，例如以 Google 查詢該金融機構的正式聯絡方式，以市話進行聯繫反查，確認專員身份，即可預防此類型詐騙行為。

審慎閱讀合約內容，充分了解後再簽署

合約中應包含貸款金額、利率、還款方式、違約責任等重要資訊。如有任何疑慮，要立即向銀行或金融機構的專業人員諮詢。

極缺錢時，很容易輕信貸款專員，有如浮木。 而房屋抵押貸款的額度高，年限長，在簽署合約的時候，必須審慎待之。

勿將房屋抵押貸款的資金交付給任何人或機構

在完成貸款方案後，資金應直接匯入借款人的帳戶，而非交付給任何人或機構，以杜絕房屋抵押貸款詐騙。

當房屋貸款被騙怎麼辦？

立即報案

記得先收集相關證據前往警局報案。報案後需詳細說明被詐騙全程的細節和被詐騙的方式。此時務必將對方整個犯罪事實全盤說出。

找銀行凍結有問題的帳戶

就如同信用卡被盜刷，應該立即通知銀行停卡；一旦遇到房屋詐騙，應立即通知對口銀行，要求緊急處理，盡速將帳戶列為「警示狀態」，在帳戶內存款無法交易的情況下，能最大限度保障銀行帳戶的安全。

留下證據，走法律程序

萬一不幸遇上房屋抵押貸款詐騙，除了報警之外，也要保持冷靜，將手邊可留證據，例如交談軟體的所有訊息資料，全部保存下來，千萬不要刪除。在後續的法律程序中，才能證明自己的清白，以避免被捲入詐騙嫌疑犯的可能性。

額外建議

◾防止詐騙 – 安裝地籍異動即時通 APP

內政部推出的「地籍異動即時通」服務能防止偽冒不動產抵押貸款或移轉的情形，屋主可上網，或就近至地政事務所免費申請，後續只要名下已登記的不動產被移轉或設定抵押時，系統將自動發出簡訊和電子郵件通知，這讓屋主能隨時掌握不動產權利異動的資訊。

◾信用諮詢 – 鼎浚國際

有別於一般信用貸款，房屋抵押貸款涉及房屋所有權、房屋現況、房屋鑑價等等因素，因此在借貸上相當需要專業協助諮詢，以避免詐騙，並能找到額度高，利率低的借款方案，非常建議您尋求台北老牌貸款公司：鼎浚國際，諮詢免費，杜絕房屋抵押貸款詐騙。