在上一篇持分土地使用權懶人包中，為各位讀者解答 7 個常見的土地持分問題。共同持有土地和分別持有土地遇上貸款需求時，土地持有人們該如何處理呢？本文將以專業角度深入探討持分土地貸款利息以及持分土地貸款風險，提供您向不同金融管道辦理持分土地貸款時的實用建議！
土地持分指的是土地的所有權由多位共有人按比例擁有，並記載於地政機關的土地所有權狀中。與單一持有人擁有的整筆土地不同，土地持分因涉及多名共有人，往往在處置和貸款抵押時，會遇上更多條件及限制！
持分土地能再依類型細分成公同持有、分別持有，兩者差異如下表格：
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項目
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共同持有土地
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分別持有土地
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了解土地持有形式對貸款流程和條件的影響，能幫助借款人更快找到適合的持分土地貸款利息方案，減少不必要的糾紛與持分土地貸款風險，任何土地持分問題，歡迎找熟悉各金融體系的鼎浚理財顧問！
沒有土地權狀可以貸款嗎？
土地權狀是確認土地所有權的重要文件，在申請貸款時，金融機構會用其作為抵押物的基本證明。如果沒有權狀，銀行等金融機構難以確認抵押物的合法性與價值，很容易發生土地持分貸款被婉拒的情況。
常見沒有土地權狀的原因
- 原因：繼承人未完成土地所有權變更登記，權狀仍在已故持有人名下。
- 解決辦法：向地政機關申請繼承登記，提交死亡證明與繼承證明文件，登記完成後可取得新權狀。
- 原因：共同持有土地未經分割，權利未歸屬至個人，無法產生獨立權狀。
- 解決辦法：向地政機關申請分割登記，需所有人同意並完成測量程序，分割後可取得個別權狀。
- 原因：因保管不善或自然損壞導致權狀遺失。
- 解決辦法：到地政事務所補辦土地權狀，填寫遺失切結書並等地政機關公告 30 天後，便可取得新的土地權狀
土地持分可以跟銀行貸款嗎？
銀行對於持分土地貸款的申請案件相對保守，考量因素包含：
持分土地貸款風險高
持分土地通常由多位共有人共同擁有，銀行處分土地時（例如法拍）需要所有共有人同意，若土地持有人間有意見分歧，銀行在處理抵押土地時會更困難、增加不良資產的風險。
價值評估困難
持分土地的市值較完整所有權土地低，因為單一持分較難吸引買家或開發商。
法律程序複雜
如果借款人無法還款，銀行需要處理土地的拍賣或變現，然而拍賣持分土地涉及其他共有人的權利，可能需要法律訴訟或協調，增加處理時間和成本。
目前較少銀行願意承辦持分土地貸款，Google 搜尋結果以農會或民間融資為主，接著我們進一步深入介紹這三種管道的差異！
持分土地貸款：銀行、農會、民間融資公司
持分土地貸款利息多少？
承作持分土地貸款風險對金融機構來說相對較高，在台灣中央銀行的升息政策趨勢下，借款人要有心理準備持分土地貸款利息不會低到哪，以下是目前較普遍的持分土地貸款利息區間：
- 農會：年利率 1.5%～5%
- 銀行：年利率 4%～6%
- 民間貸款：月利率 1%～3%
以下試算基於 100 萬元貸款本金，分別按農會、銀行和民間貸款的持分土地貸款利息來計算，假設貸款期限為 5 年（60 個月），以等額本息方式還款。
貸款機構、土地市值、信用條件、持有狀況都是影響持分土地貸款的因素，與其自己盲目嘗試向不同管道申請貸款，不如找專業又值得信賴的鼎浚國際，用最快的時間幫忙找出最適合自己的方案，避開持分土地貸款風險。台北在地經營、全台皆有服務，立即聯繫專屬您的理財顧問！
如何降低持分土地貸款利息？
1. 改善信用評分
貸款機構對利率的評估主要取決於借款人的信用狀況。一位良好信用評分的借款人（通常 700 分以上）能有效降低貸款利率。我們怎麼做可以提升信用評分呢？
- 按時還款：保持良好的信用卡和其他貸款還款紀錄。
- 降低負債比：將現有信用卡或貸款負債控制在收入的 30% 以下。
- 避免過多查詢：短時間內申請過多貸款可能降低信用評分。
2. 增加共同貸款人
如果借款人的信用評分不佳或收入不足，增加一名信用評分高且有穩定高收入的共同貸款人，能提升貸款機構的放款意願並降低利率。
3. 提供額外擔保
提供額外抵押品（如其他不動產、債券、股票、遠期支票）能提高貸款的安全性，進而和貸款機構談判到較低的持分土地貸款利息。
持分土地貸款風險有哪些？
1. 公同共有持分土地貸款風險
- 決策困難風險：想要借款的人必須取得所有共有人一致同意，也就是讓其他共有人也都變成借款人，若意見分歧，有人不願意簽約辦貸款，就無法順利通過。
- 土地處分風險：逾期無法還款時，土地的處置需要所有共有人同意，增加金融機構變現難度，也可能影響借款人後續協調。
2. 分別共有持分土地貸款風險
- 土地價值被打折：即使持分土地坪數大，但因為處理程序耗時複雜，土地持分的市場價值會低於完整土地，銀行對持分土地估值較低，大幅影響可貸款金額。
- 貸款拍賣風險：逾期還款導致抵押物拍賣時，僅能拍賣借款人的持分，對買家的吸引力較低，要有心理準備可能無法全額變現持分土地價值。
3. 民間融資持分土地貸款風險
- 高利率風險：民間貸款的月利率通常為 1%-3%，換算成年利率可能達 12%-30%，借款人若無法按時償還本金，利息負擔將急速增加。
- 隱藏條款風險：民間貸款合約中若有未明確說明的手續費、違約金等，會增加還款時的灰白地帶，增加借款成本。
- 法律風險：不合規的民間貸款公司、地下錢莊高利貸會使用不合法手段追討欠款
民間融資公司對持分土地貸款的要求通常較寬鬆，手續簡單且放款快速，適合短期資金需求者。在申請持分土地貸款時，民間融資公司雖能提供快速的資金解決方案，但千萬別小看高利率與隱藏條款風險，建議借款人：
- 仔細審閱合約條款，避免落入隱藏成本阱。
- 尋求專業諮詢，確保貸款條件透明合理
- 控制貸款金額與期限，保持還款能力穩定
如果您正考慮申請持分土地貸款，或對貸款條件與持分土地貸款風險有疑問，鼎浚國際是值得信賴的選擇。我們提供專業的融資服務，致力於為您量身打造最適合的貸款方案，並確保交易過程透明安全，歡迎加 LINE 諮詢房屋、土地持分貸款相關問題！