當面對動輒千萬的房價、房貸一揹就是數十年的情況，如何透過精明選擇房貸方案與利率，將還款壓力轉化為理財優勢？不同房貸種類、利率機制與還款方式，都將影響你的財務規劃。
本篇將帶你深入瞭解房貸種類、房貸利率比較，房貸利率種類和專有名詞解釋，讓你掌握背後的邏輯，做出更聰明的財務決策。
常見的房貸種類主要可分為【購屋房貸】和【融資房貸】兩大類，兩者的用途與貸款條件不同，適用對象也各有差異：
購屋房貸
主要用途：專門用於購買房屋的首次抵押貸款，適合首次置產者或換屋族。
特色：
融資房貸（房屋二胎、房屋增貸）
主要用途：將已持有的房產作為抵押品，向銀行或金融機構貸款，常用於投資、創業、教育支出或其他大額資金需求
特色：
房貸利率種類有哪些？
在台灣房價持續攀升的情況下，申辦房貸已成為大多數購屋族的必經之路，然而，你知道房貸利率其實有多種計算方式，且不同的貸款方案可能影響最終還款總額嗎？
申辦房貸前，首先要了解 「房貸利率」是由「指標利率」+「加碼利率」組成，而房貸利率種類可分為固定式利率、一段式機動利率、分段式機動利率3種，每種類型各有其優缺點與適用族群：
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房貸利率種類
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固定式利率
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一段式機動利率
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分段式機動利率
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特點
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利率不變
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【指標利率 + 固定加碼利率】決定總體房貸利率
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每個階段有不同的加碼比值，通常前期加碼較低
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優點
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不受市場利率波動影響
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每月付款金額相對穩定
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初期付款壓力較小
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缺點
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1. 市場利率下降時，無法享受優惠
2. 初始利率通常高於機動利率方案 |
當市場指標利率上升，房貸利率將隨之調漲
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總還款金額較高
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適合族群
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財務規劃保守、不希望變動者
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希望相對穩定利率、仍願意接受變動者
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短期內資金有限預計未來收入提升者
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固定式利率
特點：在貸款期間內，利率保持不變，不受市場金融環境的影響。
優點：
缺點：
適合族群：財務規劃保守、不希望利率變動影響還款金額的購屋族。
一段式機動利率
特點：貸款期間內，用【指標利率 + 固定加碼利率】決定總體房貸利率，加碼比值固定，不會因還款年限改變。
優點：
缺點：
適合族群：希望獲得相對穩定利率、但仍願意接受市場調整的購屋族。
分段式機動利率
特點：根據還款年限，房貸分為不同階段，每個階段有不同的加碼比值。通常前期加碼較低，以減少初期負擔，而後期則會提高加碼比值，增加總體成本。
優點：
缺點：
適合族群：：短期內資金有限，但預計未來收入提升、能應付後期較高還款額的人。
畢竟，房貸通常動輒 20 年以上，選擇適合的利率方案，才能有效降低長期利息支出與財務風險，看完這 3 種房貸利率比較後，仍不確定哪種方案最適合你，歡迎免費諮詢 鼎浚國際理財，我們將根據你的財務狀況與需求，提供客製化的房貸規劃建議。
房貸利率名詞解釋
申辦房貸時，常常會被「指標利率、加碼利率、總費用年百分率(APR)」等等專有名詞搞的暈頭轉向，為了幫助你更清楚理解，以下整理出三大常見的房貸利率名詞，讓你在比較貸款方案時，能夠做出更聰明的決策。
指標利率是銀行計算房貸的基礎利率，反映了銀行的資金成本，通常由市場上的定期存款利率、央行政策利率等金融指標決定。
每家銀行的指標利率不同，因此借款人可比較不同銀行的貸款條件，而央行升息、降息，會影響指標利率，進而影響房貸利率，另外，指標利率 ≠ 最終房貸利率，銀行會再加上「加碼利率」，才是你實際支付的房貸利率。
加碼利率是銀行在指標利率的基礎上，加上的額外百分比，用來反映銀行承擔的風險、管理成本及獲取合理利潤。
這部分費用會因為借款人的信用評級、收入穩定性等因素而有所不同，簡單來說，加碼利率就像是銀行對你的「風險評估結果」，它決定了你需要支付多少額外成本，以換取他們願意借給你的資金。
影響加碼利率的因素：
- 信用評分：信用狀況良好者可獲得較低的加碼利率，反之則較高。
- 收入穩定性：工作收入穩定、負債比低的借款人，銀行通常提供較優惠的利率。
- 房貸成數：自備款比例較高（貸款金額占房價較低）者，通常能獲得較低的加碼利率。
- 銀行政策：不同銀行針對特定職業（如公務員）、購屋用途（自住 vs. 投資）可能有不同的加碼標準。
總費用年百分比（Annual Percentage Rate, APR）是一個更全面的指標，將所有與貸款相關的費用，如：手續費、管理費等，都納入計算，並轉換成一個年度實質負擔比例。
可以幫助你更好地比較不同的房貸方案，了解哪一個最划算，而不只局限於房貸利率比較高低上。
APR 包含了以下費用：
- 房貸利率結構：包含固定利率、機動利率等不同方案的影響。
- 手續費/開辦費：這些是申請和維護貸款過程中，會收取的行政處理費。
- 帳務管理費：有些銀行會收，是為了維護帳戶用的。
APR 可快速比較出整體成本，但近年來房貸廣告中，常見將 APR 計算的非常低以吸引眼球，但當借款人實際申辦時，卻可能因自身財務情況被刁難，無法達成廣告所說的 APR，眉眉角角非常多。
了解指標利率、加碼利率、APR 之間的意思後，你可以更精準地比較不同的房貸利率方案，確保房貸種類條件符合自身需求。
若不確定要找哪間銀行貸款，歡迎免費諮詢 鼎浚國際理財，我們將根據你的信用狀況與財務條件，為你提供最適合的房貸利率規劃！
農會、銀行房貸利率比較
在了解了房貸種類後，接下來要考量的是選擇哪種金融機構辦理房貸。
目前常見的貸款機構包含銀行、農會、信用合作社，它們的房貸利率、貸款條件、還款期限、適合的族群也有所差異。
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金融機構
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房貸利率比較
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房貸利率特點
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|---|---|---|
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銀行
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2.065%~2.72% 起
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各銀行提供不同優惠方案，部分銀行最高可達 40 年還款期，適合希望長期穩定還款者。
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農會
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2.07% 起
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房貸利率較低，但需具備相關資格，如：當地農民、農會會員
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缺點
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1. 市場利率下降時，無法享受優惠
2. 初始利率通常高於機動利率方案 |
當市場指標利率上升，房貸利率將隨之調漲
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信用合作社
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2.38% 起
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高於部分銀行，申請條件較為靈活
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- 如果你需要長期還款計劃，可以考慮提供 40 年還款期限銀行，例如：星展銀行或凱基银行等。
- 如果是你是農民，希望獲得較低利息，且滿足特定條件，可以選擇農會申辦房貸。
- 如果你信用評分較低，需要更靈活彈性的申請條件，也能接受利息稍高一些，建議向信用合作社申請。
房貸方案選擇眾多，每家金融機構的條件也有所不同，如果查閱資料後仍有疑問，歡迎免費諮詢鼎浚國際理財，我們將依你的財務狀況，提供最適合方案建議！
補充房貸還款方式分兩種
由於房價攀升，金融機構為了借款人更穩定還款、避免呆帳風險，提供了 2 種主要房貸還款方式，分為「本金平均攤還、本息平均攤還」。
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房貸還款方式
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本金平均攤還
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本息平均攤還
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|---|---|---|
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每月還款金額
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逐月降低
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固定金額
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總還款金額
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較低
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較高
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適合族群
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希望減少總支出、能承受初期較高還款壓力的人
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希望每月還款額固定者
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本金平均攤還
💰 計算方式：每月償還的本金固定，利息則依照剩餘本金計算，每次減少後的利息也會逐漸減少。
- 本金：貸款總額 ÷ 貸款總月數。
- 利息：前期貸款餘額 × (年利率 ÷ 12)。
💡 優缺點比較：
- 優點：由於本金逐月減少，後期利息支出隨之下降，總繳付利息較少，可強迫儲蓄。
- 缺點：初期每月付款壓力較大。
🚹 適合族群：希望減少總支出，並能承受初期較高還款壓力的借款人。
本息平均攤還
💰 計算方式：將貸款的本金和利息合計後，均分到整個貸款期限中，每月繳納相同的總額，但其中包含的本金與利息比例會變化，初期還款額中的利息占比較高、本金較低。
- 本金：貸款總額 ÷ 貸款總月數。
- 利息：前期貸款餘額 × (年利率 ÷ 12)。
💡 優缺點比較：
- 優點：每月繳費固定，初期還款壓力較小，因為前期繳納的利息較高，可抵較多稅金額度。
- 缺點：總支出較高，由於初期主要償還利息，導致長期累積的利息支出較大，本金償還速度較慢。
🚹 適合族群：希望每月還款額固定，初期財務負擔較大，需控制每月支出者。
房貸不僅關係到購屋成本，也影響著長期財務規劃，透過了解房貸種類、房貸利率比較、還款方式，你可以選擇最適合的貸款方案。
然而，市場上的房貸產品眾多，各家銀行、農會、信用合作社的條件不盡相同，加上指標利率、加碼利率、APR 等專業名詞，讓許多借款人在選擇時感到困惑。