在台北購置房產，常遇到台北房屋設定的問題，其實無論是申請房貸、房屋借款，甚至是資產規劃，都可能需要設定抵押權。
「房屋設定」主要指將房屋作為擔保品，並在房屋產權上設定「抵押權」，來確保債權人的權益，一旦借款人無法償還貸款，抵押權人可依法拍賣房屋以收回欠款，本文將詳細說明台北房屋設定時機、抵押權設定自己辦的方式、設定抵押權常見問題解答。
房屋設定，又稱 「設定抵押權」，通常台北房屋設定抵押權會在以下情境需要：
- 申請房屋貸款：當借款人向銀行申請房屋貸款時，銀行會要求設定抵押權，以確保貸款的安全性，這是最常見的台北房屋設定情境。
- 民間借款：在民間借款時，貸款機構也可能要求將房屋設定為抵押品，以提供擔保，但需要特別注意口頭承諾的借款條件，與紙本合約是否相符，避免陷入高利貸糾紛。
- 二胎貸款：當借款人已經有第一順位抵押權（通常是銀行房貸），但仍需額外資金時，可選擇二胎貸款，也就是設定第二順位抵押權作為擔保，來獲取更多借款額度，通常利率較高，需衡量還款能力。
房屋設定抵押權可以達成 2 大目的
- 保障債權人權益：當台北房屋設定後，若借款人無法依約償還貸款時，債權人有合法途徑追回債務，如拍賣房產來清償欠款。
- 防止房產轉移：在抵押權設定後，可以防止借款人在未償還貸款前，將房屋轉賣或過戶給他人，以此來控制風險。
若您是債權人，在借款給別人時，記得要做抵押權設定才有個依據，特別是在房價高昂的地區，如台北房屋設定抵押權又來得更為重要了。
抵押權設定自己辦可以嗎？
抵押權設定自己辦是可以的！
許多人誤以為房屋設定（抵押權設定）必須透過代書或銀行辦理，但其實，自行辦理抵押權設定是完全合法且可行的。
如果你具備相關知識與時間，親自辦理不僅能節省代辦費用，還能掌控流程、確保權益，以下分享自己辦理設定抵押權的優點、適合哪些人，以及相關注意事項，幫助你順利完成手續。
抵押權設定自己辦 3 大優點
- 節省費用：自己辦理可以省下代書或代理人的費用，從而減少開支。
- 掌控流程：參與每一個步驟，可更好地掌控整個過程和進度，並確保準備資料無誤。
- 增強法律理解：通過親自操作，更深入學習、了解抵押權設定的相關法律規範和程序。
抵押權設定自己辦適合的 3 種人群
- 熟悉法律程序者：對土地登記、房產法律、抵押權條款有基本了解，熟悉法律程序的人，便能順利完成設定程序。
- 時間充裕者：因受理機關只在平日上班時間營業，若自身時間較彈性，或可於上班時請假處理手續者，則能自行辦理。
- 非銀行貸款者：如果是銀行房貸設定，仍須透過銀行代辦，無法自行設定。熟悉法律程序者：對土地登記、房產法律、抵押權條款有基本了解，熟悉法律程序的人，便能順利完成設定程序。
抵押權設定自己辦注意事項
- 文件準備齊全：所需文件較多，如文件不齊全將延誤申請時程，請務必事先確認清楚，以確保申請順利通過！
- 地政事務所流程：需親自前往地政事務所進行登記，確保所有程序正確完成。
- 確認合約條款：送件前，雙方須確認抵押權條款、借款內容，避免未來產生法律糾紛，如有不確定的地方，可先諮詢專家，確保自己的權益。
房屋設定抵押權流程
房屋設定抵押權簡化為以下三個步驟：
- 登記申請書
- 抵押權設定契約書
- 身份證明文件
- 自然人：身分證影本、戶口名簿影本或戶籍謄本
- 公司法人：法人登記證明文件及其代表人之資格證明
- 土地及建物所有權狀正本
- 印章
- 借貸合約 （私人借款需附上）
Step1 準備文件
- 登記申請書
- 抵押權設定契約書
- 身份證明文件
- 自然人：身分證影本、戶口名簿影本或戶籍謄本
- 公司法人：法人登記證明文件及其代表人之資格證明
- 土地及建物所有權狀正本
- 印章
- 借貸合約 （私人借款需附上）
Step2 申請辦理
攜帶上述所有文件，前往地政事務所申請辦理，並依規定繳交登記規費，也可委由銀行或其他借款機構來申請。
Step3 完成登記
地政機關核發他項權利證明書，確認抵押權生效，如文件準備齊全，可於 3 個工作天內完成，如文件不齊全被駁回補件，中間來回可能長達 2 個月後才完成。
台北房屋設定抵押權辦理窗口
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單 位
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電 話
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地 址
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松山地政事務所登記課
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02-27230711 轉 101
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110015 臺北市信義區莊敬路 391 巷 11 弄 2 號 1 樓
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古亭地政事務所登記課
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02-29355369 轉 101
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116057 臺北市文山區萬隆街 47 之 12 號 3 樓
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建成地政事務所登記課
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02-23062122 轉 101
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108220 臺北市萬華區和平西路 3 段 120 號 8 樓
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士林地政事務所登記課
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02-28812483 轉 101
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111013 臺北市士林區中正路 439 號 5 樓
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中山地政事務所登記課
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02-25022881 轉 101
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104256 臺北市中山區松江路 357 巷 1 號 2 樓
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大安地政事務所登記課
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02-27548900 轉 101
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106232 臺北市大安區信義路 4 段 335 巷 6 號 1 樓
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台北房屋設定狀態查詢
只要您是房屋所有權人，即可隨時瞭解台北房屋設定的狀態，是否有設定抵押權，以下 4 種方法自助查詢，提供自助查詢步驟、優點和文件需求給您：
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地政事務所查詢
- 步驟：親自或委託代理人前往當地的地政事務所，提供房屋門牌地址或地號、建號等資訊，申請「第二類登記謄本」。
- 文件需求：需攜帶身份證明文件，如：身分證或自然人憑證。 優點：可獲得最詳細且完整的不動產登記狀況。
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全國地政電子謄本系統
- 步驟：上網至全國地政電子謄本系統，使用自然人憑證登入後，輸入地號或建號即可申請電子版謄本。
- 優點：方便快捷，不需親自前往地政事務所。
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便利商店查詢
- 步驟：上班時間(周一至周五，上午8點至下午5點)，攜帶自然人憑證至7-11、全家、OK或萊爾富四大超商，可使用機台操作申請查閱第二類登記謄本。
- 優點：快速且便捷，無需前往地政事務所。
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地籍存摺服務網站
- 步驟：登入地籍存摺服務網站，使用自然人憑證即可查詢名下已登記的建物概況。
- 優點：可在家中快速查詢，不需外出。
台北房屋設定常見FAQ
台北房屋設定抵押權通常需要約 3 個工作天，若是銀行承貸單位，最快 1 個工作天完成。
這個過程主要涉及以下步驟：
- 準備資料：申貸人需準備土地登記申請書、身分證明文件、抵押權設定契約書等。
- 地政設定：至地政事務所辦理不動產抵押權設定手續。
- 繳交費用：支付登記費、書狀費、代書費等相關費用。
抵押權設定為了保障債權人，應在契約成立後 1 個月內完成，逾期會有罰鍰！要特別注意！
設定費用通常由申請抵押權的一方負擔，通常是買方或借款人。這包括了登記費、書狀費和代書費等。
- 登記費：根據土地法規定，登記費通常是設定抵押權金額的千分之一。
- 書狀費：每張土地所有權狀或他項權利證明書需繳納 80元。
- 代書費：地政士收費標準參考台北房屋設定行情，抵押權設定代書費通常為 4,000元。
在實務上，買方申請銀行貸款時，通常會負擔這些費用。然而，具體負擔者可以在契約中約定，例如由賣方或其他相關方負擔。
實質上一間房子可以設定多次抵押權，但每次設定都需要遵循特定的順序和限制，常見的有以下三種：
- 普通抵押權：一次只能設定一個普通抵押權，且需要與債權同時存在，當債權清償後，普通抵押權就會失效。
- 最高限額抵押權：這種抵押權可以重複使用，不需要與債權同時存在，設定後即使沒有債權關係，也不需要進行塗銷程序，未來若有新債權產生，可以繼續使用這個抵押權。
- 多次設定：一間房子可以設定多個抵押權，但每個抵押權都有其順序（例如第一順位、第二順位等），每次設定都需要考慮前面的抵押權順序，確保新的抵押權不會干擾既有的抵押權。
因此，一間房子可以設定多次，但每次設定都需要注意順序和類型，避免法律上的衝突。
房子即使有設定（如抵押權），仍然可以買賣和貸款！我們分兩個情況分析：
情況 A：房子有設定可以買賣嗎？
- 可以買賣：設定抵押權的房屋可以買賣，但買賣過程中需要處理和滿足特定條件，如：需要先清償現有的抵押貸款，或者獲得貸款方的同意。
- 清償貸款：出售被抵押的房產要先清償現有的抵押貸款，使用房產銷售所得，來償還貸款餘額和相關費用。
- 貸款方同意：需獲得貸款方的同意才能進行銷售，特別是當貸款合約中包含有關轉讓的限制條款時。
情況 B：房子有設定可以貸款嗎？
- 可以貸款：設定抵押權的房屋有機會再次貸款，只是會比較困難，尤其是當房屋已經設定為最高限額抵押權時。
- 二胎、三胎貸款：如果房屋及屋主經評估後仍有剩餘擔保能力，則可能可能取得二胎或三胎貸款。
- 民間借貸：如果是民間私人約定，只要有人願意承接債權即可。
總之，房子有設定後仍然可以買賣和貸款，但需要謹慎處理相關設定和債務問題。
解除房屋設定是指塗銷抵押權，以下是解除房屋設定的步驟和所需文件：
- 債務清償：確保所有與抵押權相關的債務已經清償。
- 取得證明文件：向銀行或債權人取得債務清償證明書（需蓋印鑑章）和他項權利證明書。
- 準備其他文件：包括土地登記申請書、抵押權人身份證明文件、印鑑證明。
- 前往地政事務所：攜帶上述文件至地政事務所辦理抵押權塗銷登記。
這個問題首先得先瞭解，許多長輩會思考「想把房屋設定抵押權給子女」的根本原因是擔心自己幫子女買房之後，如果未來以後不願奉養父母、子女負債或身亡等意外，該房屋就被浪費掉的想法。
但我們得先協助釐清，抵押權根本的法律特性是「債權債務的從屬性」，白話文是必須先欠有債務，設定抵押擔保才會生效，未來子女是可以主張沒有債權債務關係，而要求塗銷抵押權登記。